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Esta semana en la Comisión de Comercio de la Legislatura de Córdoba se comenzó a tratar diversos proyectos vinculados a la temática de los alquileres. Se espera que esta normativa provincial entre en vigencia en el 2019.
Entre los proyectos en tratamiento se encuentra el Proyecto de Ley 26.179 del que es coautora, la legisladora Maria Laura Labat y que se basa tres ejes principales:
- HONORARIOS PROFESIONALES: Se establece que, en los casos de alquileres urbanos destinadas a vivienda, los corredores inmobiliarios (inmobiliarias) podrán pactar libremente sus honorarios (comisión) con un tope máximo de hasta el 5% del monto total del contrato y que los mismos deberán ser abonados en partes iguales por el propietario y el inquilino.
- GASTOS: Los gastos generados por la realización del contrato serán abonados por quién haya encargado el servicio que lo generó, siempre y cuando estén debidamente acreditados y documentados.
- DEBER DE INFORMACIÓN: Establece que en cualquier publicación que se haga promocionando una locación(alquiler), como en la oficinas del corredor (inmobiliaria) deberá darse a conocer a cargo quién serán los honorarios y los gastos generados.
Los contratos de alquiler en la actualidad se rigen bajo normativas nacionales, pero los honorarios de los Corredores Inmobiliarios están bajo la órbita provincial. La legisladora Labat explica: » este proyecto está consensuado con la Cámara de Inquilinos, el Colegio de Corredores Inmobiliarios y el Ministerio de Industria Provincial. Estamos trabajando con todas las partes. Por ejemplo, otro dato interesante si el propietario pide informes comerciales, o de catastro por la garantía de un inmueble, el costo lo tendrá que absorber el propio propietario.»
PROYECTO DE LA LEGISLADORA LAURA LABAT
LA LEGISLATURA DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA SANCIONA CON FUERZA DE LEY
Artículo 1.- ÁMBITO DE APLICACIÓN. La presente ley rige exclusivamente sobre la intermediación entre la oferta y demanda de inmuebles destinados a locación con destino habitacional, cuando el locatario sea persona humana, en la provincia de Córdoba.
Artículo 2.- HONORARIOS. Los honorarios por la actuación profesional de intermediación entre la oferta y demanda en los casos previstos por la presente ley serán pactados libremente, debiendo ser afrontados en partes iguales por el locador y el locatario. Los honorarios totales a favor del profesional interviniente no podrán superar en ningún caso el cinco por ciento (5%) del monto del contrato de locación.
Artículo 3.- GASTOS. Se prohíbe cobrar al locatario cualquier monto en concepto de gestión. Se podrán convenir el reintegro de gastos efectivamente realizados, documentados y acreditados, en cuyo caso corresponde abonarlos a quien solicitó el servicio que generó el gasto.
Artículo 4.- OFRECIMIENTO PUBLICITARIO. En todo ofrecimiento publicitario de locación de inmuebles con destino habitacional que se emita vía páginas web, propias o de terceros, deberá hacerse constar la siguiente leyenda: “Para los casos de locaciones cuyo destino sea habitacional y el locatario fuera persona humana, los honorarios profesionales por la intermediación inmobiliaria no podrán superar el cinco por ciento (5%) del monto del contrato, siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario. Además, se encuentra prohibido cobrar al locatario gastos en concepto de gestión.”.
Artículo 5.- LOCALES Y OFICINAS DE CORRETAJE INMOBILIARIO. En todos los locales y oficinas en los que se preste servicios de corretaje inmobiliario deberán exhibirse carteles visibles al público con la siguiente leyenda: “Para los casos de locaciones cuyo destino sea habitacional y el locatario fuera persona humana, los honorarios profesionales por la intermediación inmobiliaria no podrán superar el cinco por ciento (5%) del monto del contrato, siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario. Además, se encuentra prohibido cobrar al locatario gastos en concepto de gestión.”.
Artículo 6.- Deróguese toda norma que se oponga a la presente ley.
Fdo.: María Laura LABAT.
Fundamentos. El Derecho a una vivienda digna y adecuada es una garantía constitucional consagrada en el artículo 14 bis in fine de nuestra Carta Magna, así como en Tratados Internacionales con jerarquía constitucional: la Declaración Universal de los Derechos Humanos en su artículo 25, apartado 1 y en el artículo 11 de Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC).
Asimismo es una garantía especialmente prevista en el artículo 58 de nuestra Constitución Provincial. Dicho artículo ordena promover condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y especifica expresamente los principios que deben regir la política habitacional; entre ellos, impedir la especulación.
En la realidad actual encontramos numerosos impedimentos para acceder a la propiedad de una vivienda, entre otros, una gran dificultad para el acceso al crédito. Esta situación obliga a numerosas familias al alquiler de viviendas, principalmente a los grupos de población en situación de desventaja o bajo poder adquisitivo.
El contrato de locación es un contrato bilateral, pero en la práctica se comporta casi como un contrato de adhesión en el cual la posición del inquilino o locatario es prácticamente de aceptación de la oferta propuesta por el locador. Ello se debe a diversos factores, entre ellos la falta de formación e información de los inquilinos, la gran diferencia entre oferta y demanda de inmuebles, y la desigualdad negocial de las partes. Esta problemática fue confirmada por los análisis estadísticos efectuados por la asociación civil Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (ADCOIN), en base a los casos de consulta y conflicto que llegaron a la institución en los últimos años.
No podemos ignorar que el inquilino es la parte débil dentro de relación locativa, siendo el sujeto de derecho a quien debe hacerse efectiva la garantía constitucional de vivienda digna. Es obligación del estado la regulación y protección de la parte débil del contrato, para lo cual se requiere de la adopción de políticas públicas que equilibren las relaciones entre los actores involucrados que, históricamente, han resultado desiguales.
En nuestro sistema federal de gobierno, corresponde a la Nación la regulación de las cuestiones de fondo. Cabe destacar que con la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación se han zanjado muchas problemáticas en materia de locaciones, “equiparando” de cierta forma los derechos, obligaciones y deberes de las partes intervinientes.
Sin embargo, de acuerdo a los principios constitucionales provinciales que deben regir la política habitacional, es responsabilidad de la provincia, en el marco de su poder de policía, procurar regular las situaciones relacionadas con el contrato de locación que generen cualquier desequilibrio entre las partes contratantes, en aras de asegurar las garantías constitucionales mencionadas.
El presente proyecto tiene como fin mitigar esta problemática y adecuar la manera de hacer efectivos los cobros por parte de los intermediarios en lo que hace a sus honorarios sin que ello repercuta en el aumento del precio del alquilar pactado contractualmente, ni afecte a los propietarios en su derecho a percibir los frutos de sus propiedades.
De este modo, proponemos que la carga de los honorarios profesionales por la intermediación entre los contratantes sea soportada en partes iguales, estableciendo a su vez un porcentaje máximo. Dicho porcentaje es el que habitualmente se cobra por dicha tarea, conforme a los usos y costumbres.
Asimismo se establece la prohibición de cobrar al locatario los gastos por gestoría de informes y se regula la cuestión de los gastos convenidos.
Finalmente, con la finalidad de garantizar la debida publicidad e información de estos derechos, se establece la obligación de informar lo dispuesto en la presente ley en las publicaciones, y en los locales de los profesionales intervinientes.
